买卖不破租赁是什么意思?

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 《解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

买卖不破租赁是什么意思?插图

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根据上述规定,买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

但是,买卖不破租赁受到约定限制和法定限制:

①当事人另有约定除外:买卖不破租赁受当事人另有约定限制;  

②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,买卖不破租赁受限制;

③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”买卖不破租赁“受限制。

近期遇到两个房屋租赁权和房屋所有权产生冲突的案例。案例1:A朋友租赁了一层写字楼,租赁合同约定租期为十年,但是房屋使用到第三年时,法院告知其承租的房屋将被依法拍卖,最终承租房屋的所有权被第三人拍得。第三人很快要求A朋友腾出房屋或者提高租金后重新签订短期租赁合同。A朋友依据“买卖不破租赁”原则提出抗辩,但没有得到法院的支持。导致A朋友非常被动,异常懊恼。案例2:B朋友通过司法拍卖平台拍得住宅一套,并依据执行法院的文书,顺利办理了房屋产权证书。当B朋友准备对房屋重新装修时,房屋原承租人依据“买卖不破租赁”原则主张继续行使租赁权,且得到了法院的支持。无奈,B朋友只能和原承租人耐心协商,并向原承租人支付了几万元的“补偿金”后才妥善解决。通过以上两个例子可以看出“买卖不破租赁”原则并非绝对适用。那么例外情形到底有哪几种呢?

买卖不破租赁是什么意思?插图(1)

我国《合同法》确立了“买卖不破租赁”原则,目的是保护承租人的租赁权。但是当租赁权和抵押权并存时,两者的对抗关系原则上依照两项权利设定的先后顺序确定,成立在前的权利可以对抗成立在后的权利。具体来说,“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种:

1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定:房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。

3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。

企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的,租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。通过上述分析,我们应该明白,今后在租赁或者买卖房屋时,对房屋的权属状况、抵押、查封状况应进行全面的了解,避免遭受不必要的损失。

前已被人民法院依法查封的,”买卖不破租赁“受限制。

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