法院拍卖房子如何估价?

法院拍卖房子如何估价?我们通过下面的一份受法院委托评估机构的房地产估价报告来详细了解,法拍房是如何估价的。

房地产估价报告

估价项目名称:关于南昌市东湖区民德路466号1008室一套住宅物业的市场价值评估

估价委托人:江西省南昌市中级人民法院

房地产估价机构:江西诚达房地产土地估价咨询有限公司

注册房地产估价师:黄维勇(注册号:3620040099)

丁  健(注册号:3620060016)

估价报告出具日期:2019年1月29日

估价报告编号:赣诚达 [2019](司)字第D01070号

法院拍卖房子如何估价?插图


致估价委托人函

江西省南昌市中级人民法院:

承蒙委托,我们对位于南昌市东湖区民德路466号1008室一套住宅物业在现状利用条件下的价值进行评估,估价目的为法院处理司法纠纷提供价值参考依据而评估房地产市场价值。经过市场调查和实地查勘,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准,遵循估价原则,按照估价程序,根据估价目的,广泛收集有关市场信息和估价对象信息,结合估价师的经验,选用比较法,认真分析现有资料,经过周密准确的测算,在综合分析影响估价对象价格因素的基础上,最终确定估价对象在2018年12月27日的市场价值为:2,169,606,大写人民币:贰佰壹拾陆万玖仟陆佰零陆元整。详见《评估结果表》。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明,请见附后《评估结果报告》。

评估结果表

《房屋所有权证》编号 房屋所有权人 房屋坐落 用途 评估层 建筑面积(㎡) 评估单价(元/㎡) 评估总值(元)
洪房权证东字第1000702761号 胡文萍 东湖区民德路466号1008室 住宅 第十层 214.6 10,110 2,169,606

法人代表:

                     江西诚达房地产土地估价咨询有限公司

                              二O一九年一月二十九日

一、估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与估价委托人及估价利害关系人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

5、我司估价人员已于2019年1月7日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供资料有限,我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担其他被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人提供,估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算,报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据,估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

注册房地产估价师

姓名 注册号 签名(盖  章) 日期
黄维勇 3620040099   2019年1月29日
丁  健 3620060016   2019年1月29日

二、估价的假设和限制条件

(一)一般假设:

1、估价委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法,产权清晰,手续齐全,估价对象可持续使用,可在公开市场自由转让。

2、估价委托人提供了估价对象的《不动产产权情况表》,我们对上面记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查,但未予以核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、我司注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。

5、本报告的价值时点为委托方委托日期,即2018年12月27日估价对象于价值时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指评估对象于价值时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格;交易双方是自愿地进行交易的;交易双方是出于利己动机进行交易的;交易双方是理性而谨慎的,并且了解交易对象、知晓市场行情;交易双方有较充裕的时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

6、假定该房地产权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

(二)未定事项假设

1、本报告出具的价格为房地合一的价格,包含所分摊土地的价值。如至价值时点止,原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费,应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

2、估价对象由估价委托人有关人员现场指认,若与实际不符,应重新估价;估价人员现场勘察时,未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验,本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

(三)背离事实假设

1、本次估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化,市场供求关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,未考虑估价对象可能存在抵押、担保等影响其价值的因素限制,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时,估价结果亦会发生变化。

2、估价结果未考虑估价对象及其所有人已承担的债务、或者债务及经营决策失误或者市场运作失当对其价值的影响。

3、根据估价委托人提供的《不动产产权情况表》显示,至价值时点,估价对象处于查封状态,查封机关为江西省南昌市中级人民法院,2018年09月06日至2021年09月05日。当估价对象拍卖变现时,被查封对象亦自动解除查封。故本次估价未考虑查封对估价对象市场价值的影响,提醒报告使用者注意。

4、根据估价委托人提供的《不动产产权情况表》显示,至价值时点,估价对象处于抵押状态,抵押日期为2017年09月29日及2025年09月29日,抵押权人为中原信托有限公司,抵押日期为2016年06月20日及2026年06月19日,抵押权人为中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行。基于本估价目的是为法院拍卖提供价值参考,随着估价对象被拍卖成功而相应解除抵押。故本次结果设定在无他项权利前提下的市场价格,提醒报告使用者注意。

(四)不相一致假设

本次评估无不相一致假设

(五)依据不足假设

本次评估无依据不足假设

(六)估价使用限制

1、本报告仅为为法院处理司法纠纷提供市场价值参考,不作它用。

2、本估价报告评估结果包含市场地价,不包含转让过户时应发生的各项预计交易税费,未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

3、本估价报告中使用的货币均为人民币

4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的,如以上假设和限制条件发生变化,本报告结果必须作相应调整。

5、本报告使用期限为一年,即估价目的在报告出具之日起一年内有限。但价值时点后,在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结果,需重新委托评估;超过一年,需重新进行评估。

三、估价结果报告

(一)估价委托人

江西省南昌市中级人民法院

(二)房地产估价机构

估价机构:江西诚达房地产土地估价咨询有限公司

住    所:南昌市红谷滩新区红谷中大道金融国际中心A座5楼

法人代表:陈勇

估价机构资质级别:贰级

资格证书号:赣建房评字128号

联系电话:0791-86312071

邮    编:330038

(三)估价目的

为法院处理司法纠纷提供价值参考依据而评估房地产市场价值

(四)估价对象

1、估价对象范围

估价对象为南昌市东湖区民德路466号1008室一处住宅物业,建筑面积为214.6平方米,包含装修价值,但不包括房屋内沙发、床等动产。

2、估价对象实物状况描述

根据估价委托人提供的资料,委估物业为南昌市东湖区民德路466号1008室一处住宅物业,钢混结构,评估物业位于第十层,建筑面积为214.6平方米,规划用途为住宅,目前作为住宅在使用。建筑物外墙为贴瓷,室内装修为一般装修。

(详见附件二:委估物业照片)

3、估价对象权益状况描述

(1)房屋权益状况

委估物业位于南昌市东湖区民德路466号1008室一处住宅,房屋所有权人为胡文萍,建筑面积为214.6平方米。

房屋权益状况表

《房屋所有权证》编号 房屋所 有权人 房屋坐落 规划用途 结构 评估层 建筑面积(㎡)
洪房权证东字第1000702761号 胡文萍 东湖区民德路466号1008室 住宅 钢混 第十层 214.6

(2)他项权利状况

1、根据估价委托人提供的《不动产产权情况表》显示,至价值时点,估价对象均处于查封状态,查封期限为2018年09月06日及2021年09月05日,查封机关为江西省南昌市中级人民法院。

2、根据估价委托人提供的《不动产产权情况表》显示,至价值时点,估价对象处于抵押状态,抵押日期为2017年09月29日及2025年09月29日,抵押权人为中原信托有限公司,抵押日期为2016年06月20日及2026年06月19日,抵押权人为中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行。

4、估价对象区位状况描述与分析

委估物业位于南昌市东湖区民德路466号1008室一处住宅,附近有民德路、子固路,道路通达性和交通便捷度较好。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较完备,能够满足商务活动和日常生活的需要。

委估物业所在地商业气氛较浓郁,周边有江西省八一保育院、东方豪景花园酒店、东湖区子固路房管所、南昌市第十二医院、中信银行、兴业银行等商业配套设施。交通条件较为便利,可乘18路、27路、26路、39路及地铁1号钱等多路公交车。

(五)价值时点

根据估价委托人提供的委托书和估价目的,确定本次价值时点为2018年12月27日。

(六)价值类型

本报告中的评估价值为估价对象于价值时点状态、在公开市场价值标准及满足估价的假设和限制条件下的公开市场价值。根据《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】和本次估价的具体要求,本估价报告中的评估价值是指估价对象在价值时点2018年12月27日,现状利用条件下的房地产市场价值。

(七)估价依据

1、法律、法规和政策性文件

(1)《中华人民共和国房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号,2007年8月10日);

(2)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号,2002年8月28日);

(3)《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号,2007年3月16日);

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号,1990年5月19日);

(5)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国务院文件国发【1986】90号,1986年9月15日);

(6)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2013年12月27日中华人民共和国国务院令第256号发布);

(7)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布);

(8)《中华人民共和国契税暂行条例》(1997年7月7日中华人民共和国国务院令第224号发布);

2、技术标准、规程、规范

(1)《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)

(2)《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)

(3)《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)

3、估价委托人提供的相关资料

(1)《江西省南昌市中级人民法院司法技术委托书》

(2)不动产产权情况表》

4、估价人员调查收集的相关资料

(1)估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料;

(2)估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易数据资料。

(八)估价原则

1、合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面,在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面,应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

2、最高最佳利用原则

所谓最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证,并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现,是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中,每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力,采用最高最佳利用方式,取得最大的收益。

3、价值时点原则

房地产市场是不断变化的,房地产价格具有很强的时间性,它是某一时点上的价格。在不同时点,同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格,所以在评估一宗房地产的价格时,必须假定市场停止在价值时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

4、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上,评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

5、替代原则

根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定。房地产价格也同样遵循替代规律,受其它具有相同使用价值的房地产,即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的房地产之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

  • 估价方法

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价;收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产估价;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价的情况下的房地产估价;假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产估价。

估价方法的选择:注册房地产估价师深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况,并研究了估价委托人提供的资料及注册房地产掌握的资料,结合实地查勘和市场调研的结果可知估价对象所处区域的住宅房地产交易市场较为活跃且交易实例较多,注册房地产估价师认为宜采用比较法对住宅房地产进行评估比较适宜。本次评估采用比较法进行评估。具体分析如下:

(1)比较法的适用性分析:估价对象所在区域同类物业在价值时点近期,有较多类似的房地产交易,市场相对稳定,具有采用比较法的基础条件,因此可以采用比较法对估价对象进行评估。

  • 收益法的适用性分析:收益法为预期原理,预期未来收益为导向。由于估价对象位置较好,一直以来其物业具有较高的出租率、租金亦呈稳定增长态势。但租金具有一定的滞后性,该类物业的投资回报率远低于合理的数值范围,若以正常的投资回报率以及带有一定滞后性的租金水平,测算的收益价值将无法真实反映价值时点的市场价值,因此不适宜采用收益法估价。
  • 成本法的适用性分析:成本法为生产费用价值论、重新开发建筑成本为导向,适用对象为:独立开发建设项目进行重新开发建设的、很少发生交易的房地产、没有收益或没有潜在收益的房地产。从成本的角度估算物业的价值,与区位、权益影响不大。而估价对象为已建成且使用多年的商业性物业,地理位置较好,市场价值及收益价值远远高于其重置成本,因此不适宜采用成本法估价。
  • 假设开发法的适用性分析:假设开发法是预期原理,预期未来收益为导向。适用于估价对象具有开发或再开发潜力,能够正常判断估价对象最佳开发利用方式、能够正确预测估价对象开发完成的价值。估价对象为已建成且使用多年的住宅性质物业,不具备再开发条件,因此不适宜采用假设开发法。

比较法原理:是将估价对象与价值时点有过交易的类似房地产进行比较,对于这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比较法公式:估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数。

(十)估价结果

估价人员经过实地查勘和测算,在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算出位于南昌市东湖区民德路466号1008室一套住宅在2018年12月27日的市场价值为:2,169,606,大写人民币:贰佰壹拾陆万玖仟陆佰零陆元整

评估结果表

房屋所有权证》编号 房屋所有权人 房屋坐落 用途 评估层 建筑面积( 评估单价(元/ 评估总值(元)
洪房权证东字第1000702761号 胡文萍 东湖区民德路466号1008室 住宅 第十层 214.6 10,110 2,169,606

(十一)注册房地产估价师

注册房地产估价师

姓名 注册号 签名(盖  章) 日期
黄维勇 3620040099   2019年1月29日
丁  健 3620060016   2019年1月29日

(十二)实地查勘期

二O一九年一月七日

(十三)估价作业日期

二O一八年十二月二十七日至二O一九年一月二十九日

通过上述的拍卖房产估价报告,我们就可以知道法院拍卖房子如何估价?的,这是一份详细的评估报告。

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